◈ 판교 당첨전략 ◈

1. 판교 개요 ?

청약자와 투자자들의 관심이 높은 성남 판교신도시 시범 단 지 분양이 이르면 6 월말 실시될 예정이다 . 284 만평 규모 판교신도시는 총 2 만 9,700 가구가 지 어 져 약 8 만 9,000 명을 수용하게 되며 20 만평 규모 벤처단지와 5 만평 규모 친수테마파크 , 교육시 설 구역 등 다양한 편의시설이 들어설 예정이다 . 판교신도시는 지구를 관통하는 경부고속도로를 기 준으 로 동판교는 도시형 고밀 주거단지 , 서판교는 전원형 중·저밀 주거단지로 각각 조성될 전망이 다 . 판 교에 들어설 2 만 9 천 7 백가구 중 아파트 ( 연립·주상복합 포함 ) 는 모두 2 만 7 천 36 가구 (45 필 지 ) 다 . 나머지 2 천 6 백 64 가구는 단독주택이다 . 우선 분당신도시와 맞닿은 동판교에는 모 두 1 만 6 천 7 백 95 가구 ( 임대 7 천 34 가구 ) 가 들어선다 . 평형별로는 전용 18 평 미만이 7 천 1 백 45 가구 , 18∼25.7 평 5 천 5 백 52 가구 , 25.7 평 초과 2 천 7 백 11 가구다 . 특히 주상복합 아파트 는 동 판교 중심상업지역과 주거단지 사이의 특별설계구역에 1 천 3 백 87 가구 (5 필지 ) 가 공급된 다 . 또 저소득 무주택자를 위한 국민임대주택도 분당신도시 야탑 · 이매동과 맞붙은 쪽에 6 천 33 가 구 (4 필 지 ) 가 모두 들어선다 . 이와 함께 첨단 벤처단지 (20 만평 ) 가 동판교 북쪽에 경부고속도로 와 잇대 어 조성되고 , 학교 ·도서관·서점·학원 등 교육시설 외에 유해시설이 들어설 수 없는 ' 에듀파 크 ' 도 벤처단지 동남쪽에 들어설 예정이다 . 반면 녹지가 많은 서판교에는 연립주택 (4 백 67 가구 ) 을 포함 해 1 만 2 백 42 가구 ( 임대 3 천 97 가구 ) 가 건립된다 . 평형별로는 전용 18 평 미만 2 천 3 백 78 가 구 , 18∼25.7 평 4 천 4 백 97 가구 , 25.7 평 초과 3 천 3 백 67 가구다 . 단독주택의 경우 서 판교 북쪽 에 있는 녹지주변과 경부고속도로 인근에 전체 물량의 70∼80% 가 집중 배치돼 고급 주거 단지를 형 성할 전망이다 . 특히 8 만 5 천여평 (16 필지 ) 에 이르는 블록형 단독주택용지 (5 백 57 가 구 ) 에는 자연지형이나 수목 등을 최대한 활용해 주택이 건립될 예정이어서 주목된다 .

2. 판교 청약 순위

건교부가 작년 12 월 30 일 주택분양가상한제 및 분양가 주 요항목 공개를 담은 주택법 하위법령안 ( 시행령 , 시행규칙 개정안 ) 을 마련 , 입법예고 ('04.12.30 ∼'05.1.19) 하면서 , 바뀐 법령안에 따라 무주택우선순위자들의 청약자격과 재당첨·전매금 지기간이 바꿨다 . 구체적인 내용을 살펴보면 , 25.7 평 이하 분양가 상한제 아파트의 75% 를 무주택 세대주에 게 우선 공급하되 전체의 40% 는 40 세 이상 무주택 세대주 (10 년 이상 ) 에게 , 35% 는 35 세 이상 무주택 세대주 (5 년 이상 ) 에게 각각 우선 공급토록 했고 , 상한제 아파트 당첨자는 향후 5~10 년 ( 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역 10년 , 기타 지역 5 년 ) 간 재당첨 금지기간도 두었 다 . 게다 가 이들 분양권에 대한 전매금지기간은 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역에 대해서는 분양후 5 년동안 , 기타 지역에서는 3 년동안 매도를 하지 못한다 . 그리고 분양가상한제와는 별개로 현재는 투 기과열지구에서 과거 5 년내 당첨자에 대해 청약 1 순위를 제한하고 있으나 앞으로는 과거 10년내 당 첨자까지 청약 1 순위가 제한된다 .

▶ 공공택지 분양가 상한제가 적용되는 25.7 평이하 아파트 분양물량 배 치도

bgcolor="E0E0E0"> 성남시 거주자 30% 수도권 거주자 70% 무주택 1순위 75% 일반1순위 25% 무주택 1순위 75% 일반1순위 25% 40세/10년 35세/5년 40세/10년 35세/5년 40% 35% 40% 35%

전용 25.7 평 초과 주택은 공공택지 채권입찰제를 통해 주 택사업자에게 택지를 공급함으로써 개발이익의 대부분을 국민주택기금으로 환수하되 , 주택분양가 는 현행대로 자율화 기조가 유지된다 . 그리고 주택사업자는 제 3 종 국민주택채권을 많이 매입하는 순서대로 택지를 공급받게 되며 , 채권입찰제는 매입상한이 없는 완전경쟁입찰방식으로 시행된다 . 그리고 무주택우선순위도 없다 .

3. 판교 경쟁률은 ?

bgcolor="E0E0E0" id="Table_01"> 평형 지역 청약순위 분양 가구수 예상 청약자 실질 청약자 전체 경쟁률 차수별 경쟁률 잔여 청약자 당첨 가능성 25.7평 이하 성남 만40세이상 10년 무주택 1,069 405 284 0.27 1.33 377.07% 만35세 이상 5년 무주택 936 4,500 3,150 3.37 16.83 2,214 29.71% 일반 1순위 668 45,095 33,088 49.53 247.67 32,420 2.02% 합 계 2,673 50.000 수도권 만40세이상 10년무주택 2,495 15,182 1,062,734 2,129.73 2,129.73 1,060,239 0.23% 만35세 이상 5년 무주택 2,183 168,668 119,631 274.01 274.01 117,448 1.82% 일반 1순위 1,559 1,690,440 1,206,002 3,867.87 3,867.87 1,204,443 0.13% 합 계 6,237 1,874,310 25.7평 초과 성남 청약예금1순위 2,240 95,596 66,917 149.37 149.37 64,677 3.35% 수도권 청약예금 1순위 5,225 731,076 557,027 533.04 533.04 551,802 0.94% 합 계 7.465 826,672

4. 판교 최근 소식 (판교아파트, 6월분양 어렵다 ?조선일보 [2005.1.17] 기사발췌)

올해 아파트 분양시장 최대의 관심지역인 판교신도시 아 파 트 분양이 6월을 목표로 추진되고 있다. 하지만 주택시장 안팎에서는 6월 분양이 현실적으로 어렵 다 는 분석이 제기되고 1개월 이상 걸린다. 모델하우스 부지 선정과 건축에도 역시 1개월쯤 걸리며, 분 양 승인과 입주자 모집공고 등을 거쳐 실제 청약까지 이어지는 데도 1개월 이상 걸리기 때문이다. 동 판교 개발을 맡고 있는 주택공사는 일단 6월에 서민들을 위한 국민임대주택 2개 단지, 2253가구와 공 공분양 아파트 800가구를 공급한다고 밝히고 있다. 또 일반분양이 가능한 전용면적 25.7평 이상 아 파 트 용지 2개 필지를 건설업체에 공급할 방침이다. 주택공사는 택지개발을 하면서 직접 아파트를 짓 기 때문에 일반 건설업체보다 사업속도가 상대적으로 빠르다. 따라서, 주공은 예정대로 6월 분양 이 가능하지 않겠느냐고 보고 있다. 그러나 현재 판교는 토지와 지장물 보상이 여전히 진행중이다. 토 지 보상률은 97%를 넘은 상황에서 일부 반발하는 토지주들을 대상으로 수용이 진행되고 있어 2월 말 까 지는 보상이 끝날 것이란 게 토지공사측의 주장이다. 문제는 주택들의 철거 문제이다. 현재 이들 주택 에는 세입자들이 '높은 보상가'를 요구하며 퇴거를 거부하고 농성중이다. 이들에 대한 보상과 철 거문 제가 판교 6월 분양에 또다른 걸림돌로 작용할 가능성이 크다. 그리고, 바뀔 주택법 하위법령이 입법예고기간 중 여론에 의해 수정될 가능성 도 있기때문에 3월 시행되기 전까지 제도가 유동적인 것도 있다.

5. 판교 당첨전략?

공공택지를 노리는 무주택실수요자들은 과거 투기과열지 구와 달리 세대주의 나이와 무주택기간에 따라 희비가 갈린 상태다 . 분양가상한제 주택을 현행 투기 과열지구에서와 같이 75% 를 무주택자에게 우선 청약할 기회를 주되 , 전체의 40% 는 40 세이상으로 10년이상 무주택세대주에게 최우선적으로 청약기회를 부여하기 때문이다 . 실례로 , 40 세이상 10년 이상 무주택 세대주라면 , 총 3~6 번의 당첨기회 ( 성남 or 수도권 ) 를 갖게 되므로 , 여유자금이 있 다면 적극 청약하는 것이 좋다 . 다만 , 분양가 상한제가 적용되는 투기과열지구내에 대해 과거 10 년 내 당첨 사실이 있으면 1 순위를 부여하지 않기로 했기 때문에 , 세대원 중 당첨사실이 있는 자녀가 있다면 , 세대분리를 시켜 , 청약자격을 갖추는 것이 중요하다 . 그리고 , 무주택세대주면서 청약예금 을 전용면적 102㎡ 초과에 해당되는 청약예금통장을 가지고 있다면 청약예금을 최초모집공고일전까 지만 전용면적 102㎡ 이하인 청약예금으로 변경하면 바로 85㎡ 이하에 해당되는 아파트에 청약이 가 능하므로 무주택우선순위 혜택을 볼 수도 있다 . 재당첨금지기간이 1~2 년 남겨져 있는 무주택세대 주는 , 무조건 예치금 증액을 통한 평형 변경을 꾀하는 것보다는 1~2 년 모자란 기간을 채워 2006~2008 년 공급될 물량을 노려봐도 좋겠다 .(ex: 재당첨금지기간 8~9 년차 ) 그밖에 위 조건에 해 당되는 지방거주 무주택세대주들도 , 최초 모집공고일전일까지만 수도권으로 주소를 옮기면 청약 이 가능하므로 , 기회가 아예 없는 것은 아니니 , 포기해선 안된다 . 기존 35 세 이상 무주택자는 상대 적 박탈감을 느낄수 있게 됐는데 , 법이 공포되기 전까지 제도가 수정될 여지도 있고 , 일반 1 순위 보 다 는 당첨확률이 높으므로 무조건 실망하실 필요는 없다 . 그리고 , 판교가 어렵다면 하남 풍산지 구 , 파 주 , 김포 신도시 등 분양가 규제를 받는 택지개발지구를 노려보는 방법도 있다.

판교같은 투기과열지구 상한제 아파트에 대해서는 10 년 내 당첨 경력이 있으면 1 순위가 박탈당하기 때문에 , 무주택세대주가 아니거나 , 재당첨기간이 걸린 다면 채권입찰제 적용아파트인 , 중·대형 평형으로 전환하는 것이 유리하다 . 다만 , 지금 평형을 늘 려 큰 평형으로 변경하는 경우 1 년이 지난 후에 변경한 평형의 청약이 가능해지므로 , 올해 시범단 지 는 청약은 물 건너갔다고 볼수 있다 . 하지만 , 2008 년까지 공급물량이 대기해 있기 때문에 장기적 인 안목에선 변경하는 것이 좋다 . 그밖에 주의해야 할 점은 , 평형변경은 2 년에 한번만 변경이 가능 하 므로 평형변경시 신중히 해야하고 , 공공택지에 대한 개발이익 환수를 위해 25.7 평 초과 주택용지 는 채권매입의 상한이 없는 완전경쟁입찰방식으로 공급되므로 , 분양가 부담이 크다는 사실도 명심해 야 한다 . 주택공사가 공급하는 공공분양 물량(25.7 평 이하 ) 에만 청약할 수 있는 청 약 저축 가입자 중 갓 1 순위를 넘은 사람은 청약예금으로 전환하는 것도 고려할 필요가 있다 . 청약 저축 은 같은 순위자라도 무주택 세대주 기간 , 약정 납입 횟수 등에 따라 순차적으로 아파트를 배정 하다보 니 갓 1 순위를 넘긴 경우 순위가 밀릴 수밖에 없기 때문이다 . 이럴땐 , 일반 건설회사가 분양 하는 민 영주택에 청약하는 것이 당첨확률을 높일 수 있다 . 다만 , 임대아파트라던가 , 다른 택지지구 를 노리 는 분이라면 , 변경은 신중해야 한다 . 자료제공: 함영진팀장, ( 주 ) 내집마련정보사 ( http://www.yesapt.com ) 상기내용은 내집마련정보사 김영진대표가, 1월 18일 YTN 뉴스출연관련 방송원고입니다.